Projektgennemgang

Hele onsdagen 23.4. tilbragte vi i Herning …! Først 3 timers besøg hos Kvik for valg af køkken mv. og derefter møder hos Hjem AS. Vi skulle vælge de sidste materialer og sidst, men ikke mindst, havde vi projektgennemgang sammen med vores byggetilsyn. Også mulighed for de implicerede parter at møde hinanden. Gavnligt for projektet, tror jeg!

Selvfølgelig var der en række spørgsmål. De fleste spørgsmål kredser på en-eller-anden måde omkring det forhold at Hjem AS har et standard koncept, og i øvrigt forsøger at overflytte ansvaret for "afvigelserne" til bygherre. Sådan skal vi selv overskue og indhente tilbud på jordarbejde, etablering af kloak og faskine, nedgravning af div. kabler osv. Meget uoverskueligt … Heldigvis har vi helt fra starten besluttet at have et byggetilsyn med på sidelinien!

Nu, en uge efter, er der stadig svar, papirer og priser vi venter på …

Så fik vi det sagt!

Så fandt vi lejligheden til også at få fortalt pædagogerne i pigernes vuggestue og børnehave at vi flytter … Det har været svært at finde det rette tidspunkt. Vi er rigtigt glade for stedet, pædagogerne, de andre børn/forældre, og måske vi har udskudt det til nu for at "skåne" pigerne. De har jo ikke en chance for at forholde sig til det at vi flytter – og vi ønsker heller ikke at deres hverdag, de sidste par måneder i Virum, skal blive anderledes.

Fra pladsanvisningen i Viborg Kommune har vi allerede fået tilsag om en plads i børnehaven, og med søskende garantien håber vi at få en plads i vuggestuen samme sted – inden vi flytter. Så ta’r vi lige et par indkøringer efter sommerferien (!!!), og håber ellers at både vi og pigerne bliver lige så glade for børnehaven og vuggestuen i Viborg!

Altid et venligt ord

På onsdag holder vi projektgennemgang hos vores entreprenør, sammen med vores byggetilsyn, og skal i øvrigt have valgt de sidste materialer mv.

Derfor ringede jeg i dag til Viborg Kommune for at "stikke fingeren i jorden" i forhold til byggetilladelse, og dermed hvornår vi kan forvente at komme i gang. Svaret var – opmuntrende – at så snart der foreligger en dispensation vil sagsbehandleren fra Teknisk Forvaltning udarbejde byggetilladelsen! Så vi håber (rigtigt meget!) at være i gang i starten af maj!

Også hos Plan- og Udviklingsforvaltningen var der kun venlige ord. De forventer ingen væsentlige kommentarer til dispensationen om pudset facade. Generelt har vi indtil nu følt os godt behandlet hos Viborg Kommune, og vi har mødt velvilje til at sagsbehandlingstiden skal blive så kort som muligt. Vi er bagud for tidsplanen, og ikke altid enige med kommunen i fortolkningen af lokalplanen (som vi jo egentlig ikke mener burde fortolkes), men vi føler os i generelt godt behandlet.

Nu skal vi så blot have vores entreprenør med på at starte op så snart vi har byggetilladelsen. Så er vi kun 1 1/2 måned bagud …

Bag skærmen

Bag skærmen, med fingerne i tastaturet, sidder Michael Skovborg Fog. Jeg er far til to piger og gift med Trine. Sammen er familien på vej til Viborg. Forhåbentlig flytter vi snart ind i vores drømmehus på Palleshøje 56. Vi flyttede i starten af oktober 2008 ind i vores drømmehus på Palleshøje 56 i Viborg.

Jeg har arbejdet professionelt med webdesign og kommunikation i mere end 10 år – og aldrig haft en blog! Nu var det tiden, og på Palleshøje.dk deler jeg ud af vores tanker og erfaringer. Særlig om det at flytte, bygge og være med til at få skabt liv og glade dage i et nyt boligområde.

Jeg kan heller ikke nægte at bloggen er blevet en art skriveterapi for mig. I forbindelse med flytning, byggeri og alle vores drømme og forhåbninger opstår der samtidig en masse spørgsmål, tvivl og ængstelse. Vel sagtens helt naturligt. Men rart at kunne “skrive sig ud af” en gang i mellem.

Havedesign – drømmen om en have

Foråret er utvivlsomt på vej! De sidste par dage har været helt fantastiske med sol og leg i haven. Havemøblerne er blevet vasket, grillen er fundet frem og terrassen er fejet og klar til en ny sæson.

På Palleshøje er villahaverne jo knapt så spændende – endnu – og vi må naturligt nok vente nogle år før haven er vokset til. Det er jo en del af at være "nybygger".

Vi drømmer om en have hvor familien kan boltre sig og hvor naboerne kommer forbi til en øl på terrassen. For at få sat skub i drømmen har vi kontaktet havearkitekt og anlægsgartner Lene Gedsted Hansen fra Floar Havedesign i Års, og vi er sammen med Lene godt i gang med at få konkretiseret drømmen. Hun har tegnet nogle flotte skitser til en haveplan, og efterfølgende vil hun udarbejde en decideret haveplan med planteliste osv. som vi kan arbejde ud fra.

Naboorientering

Fra flere side i Viborg Kommune har man beklaget den formulering og de uklarheder der findes i lokalplan 231 (dvs. brugen af ordet "kan" i betydningen "skal"), og man lover at det ikke vil ske igen (…)

Derfor har kommunen også valgt at give dispensationssager vedr. facader på Palleshøje forrang – og vi er taget med "på vognen" og har netop modtaget kopi af naboorienteringsbrevet som er udsendt til hele området – jo, jo, vi får at vide at naboorienteringen skal ud i hele området fordi den har "oplysende karakter for de som har afskrevet muligheden for pudset facade".

Den bliver ihvertfald oplysende for de som (også) anså pudset facade for værende i overensstemmelse med lokalplanen – de får da pludseligt travlt! Byggesagsbehandleren fra kommunen, som vi iøvrigt kun har possitivt at sige om, har bekræftet vores fornemmelse af at der er flere som ønsker at bygge med pudset facade på Palleshøje!

Til alle jer som efterfølgende skal søge om dispensation til pudset facade: Når de aktuelle dispensationer er givet vil det, i følge kommunen, være muligt at give administrative dispensationer. Så der er lys forude for jer!

Brug af ordet “skal” i flere lokalplaner

Forud for vores køb af byggegrund på Palleshøje har vi overvejet og nærlæst flere lokalplaner for øvrige af kommunens udstykninger de sidste år. Som det fremgår af nedenstående citater fra en række lokalplaner (fra årene 2000 – 2007) er der ingen af bestemmelserne vedr. facader der efterlader tvivl om at man "skal" overholde disse.

Til forskel benytter lokalplan 231 ordet "kan" i §7.1, hvilket vi og andre, herunder professionelle entreprenører, har taget til indtægt for at netop denne lokalplan var mindre restriktiv, og derfor mener jeg, ligesom andre ansøger fra Palleshøje, at pudset facade overholder lokalplan 231.

Under samme, i §7.2, benyttes ordet "skal", og efterlader således ingen tvivl om at der må være forskel på de to ord.

Citat fra lokalplan 231 (vedtaget 01.11.06):

"7.1 Bygninger i området KAN [min fremhævelse] opføres i materialer som tegl, natursten og træ. Der kan indgå andre materialer som metal og glas i dele af bygningsfacaderne.
7.2 Udvendige bygningssider SKAL [min fremhævelse] holdes inden for jordfarve-skalaen, samt sort og hvid, materialets naturlige farve og / eller disse farvers blanding med hvidt eller sort."

Øvrige lokalplaner

Lokalplan 170 (Boligområde ved Spangsdal – vedtaget 25.05.00)

"7.1 Udvendige bygningssider skal fremstå i tegl, pudset, vandskuret eller berappet tegl eller træ.
Mindre dele af facaden samt kviste, udhuse og lignende kan udføres i andre materialer.
7.2 Udvendige bygningssider skal holdes inden for jordfarveskalae."

Lokalplan 205 (for et boligområde ved Møgelkær – vedtaget 02.02.05)

"7.1 Udvendige bygningssider skal i delområde I og III fremstå i tegl (berappet, pudset eller skærmtegl).
Mindre dele af facaden samt kviste, udhuse og lignende kan udføres i andre materialer.
7.2 Udvendige bygningssider i delområde II kan desuden udføres i træ.
7.3 Udvendige bygningssider skal holdes inden for jordfarveskalaen."

Lokalplan 218 (For et nyt boligområde II i Spangsdal – vedtaget 01.02.06)

"7.5 Udvendige bygningssider skal fremstå i tegl, berappet eller pudset tegl, natursten eller træbeklædning.
Der kan indgå andre materialer, f.eks. metal, i dele af bygningsfacaderne."

Lokalplan 228 (For et nyt boligområde i Liseborg IV – vedtaget 21.06.06)

"7.1 Udvendige bygningssider skal fremstå i tegl, berappet eller pudset tegl eller træ.
Mindre dele af facaden samt kviste, udhuse og lignende kan udføres i andre materialer.
7.2 Udvendige bygningssider skal holdes inden for jordfarveskalaen."

Lokalplan 239 (For et nyt boligområde ved Sdr. Mose i Viborg) FORSLAG fremlagt i 2. kvt./2007

"7.1 Udvendige bygningssider må kun fremstå i røde og gule teglsten eller tyndpudset teglsten.
Mindre dele af facaden samt kviste, udhuse og lignende kan udføres i andre materialer, fx træ eller forpatineret zink, max. 15 % af facade areal.
Undtaget fra § 7.1 er mindre træhuse, der opføres i delområderne IIa og IIb, jf. § 7.5.
7.2 Udvendige bygningssider skal holdes inden for jordfarveskalaen, samt sort og hvid, og/eller materialets egen naturlige farve."

Møde i Teknisk Udvalg

I går, 2. april, behandlede Teknisk Udvalg under pkt. 83 et par ansøgninger om byggeri med pudsede facader på Palleshøje. Også hér har bygherre og entreprenører været af den opfattelse at pudset facade var muligt.

Forvirringen skyldes forskellen på ordet "kan" og ordet "skal" …

I lokalplan 231 for Palleshøje er der vedrørende facadebeklædning formuleret:

"7.1 Bygninger i området KAN [min fremhævelse] opføres i materialer som tegl, natursten og træ. Der kan indgå andre materialer som metal og glas i dele af bygningsfacaderne.
7.2 Udvendige bygningssider SKAL [min fremhævelse] holdes inden for jordfarve-skalaen, samt sort og hvid, materialets naturlige farve og / eller disse farvers blanding med hvidt eller sort."

Plan- og Udviklingsforvaltningen i Viborg Kommune argumenterer for at det fremhævede "kan" i §7.1 skal læses som et "skal", og dermed af-/begrænser mulighederne for materialer i facadebeklædning. Men hvorfor står der så ikke "skal" …? Og netop i §7.2 bruges ordet "skal", og læses umiddelbart netop som en af-/begræsning af farver, så hvordan skal læseren kunne gennemskue at "kan" og "skal" betyder det samme?

Hvis jeg til min datter sagde "du kan gå i bad nu" ville hun vide at hun havde et valg. Sagde jeg istedet "du skal gå i bad nu" ville hun forstå budskabet (men ikke nødvendigvis rette sig efter det!). Så hvorfor betyder "kan" og "skal" i Viborg Kommunes lokalplan det samme? Vi finder det stærkt kritisabelt at både grundejere og entreprenører forventes at læse et ord i en lokalplan som et andet og med en anden mening!

Teknisk Udvalg besluttede på gårsdagens møde at de "er sindet at meddele dispensation" til byggeri med pudset facade. Med andre ord fastholder udvalget at "kan" betyder "skal", og tvinger altså bygherrer til at søge dispensation – som er absolut unødvendig. Ikke kun skal vi medvirke til udhulning af lokalplanen, men vi må også udskyde vores byggeri (eller opgive det …) og flytte ikke en men to gange. Det betyder økonomiske og familiemæssige udgifter.

Så nu skal vi tilsyneladende vente på behandling af en dispensation … Melding er at det tager mellem 2 – 4 måneder fordi Plan- og Udviklingsforvaltningen har "rigtigt meget at se til!". Ja, det kunne måske skyldes at lokalplanerne er for uklare?

En kæp i hjulet!

Da vi fortsat intet hørte fra kommunen vedr. byggetilladelse kontaktede jeg byggesagsbehandleren hos Viborg Kommune for at forhøre mig om sagen, og om der evt. var uklarheder i materialet fra vores entreprenør (!).

Han oplyste at der for såvidt ikke var nogle spørgsmål eller uklarheder. Ja, altså bortset fra spørgsmålet om facadebeklædning! Han var i tvivl om hvorvidt den ønskede facade er i overenstemmelse med lokalplanen! Han henviste til Plan- og Udviklingsforvaltningen (som bl.a. har ansvar for udformning af lokalplaner) som ikke mener at pudset facade er i overenstemmelse med lokalplanen! Forholdet blev drøftet på Teknisk Udvalgsmøde i dag.

I forbindelse med vores køb af byggegrund på Palleshøje har både vi og vores entreprenør læst lokalplanen grundigt igennem. Vi er således meget overraskede over at pudset facade ikke skulle være i overenstemmelse med lokalplanen!

Så hvad nu? Skal vi bygge noget andet? Skal vi helt opgive at bygge? I hvertfald ikke før vi har argumenteret for vores synspunkter – og hvorfor vi mener at vi bør kunne bygge med pudset facade, og dét i overensstemmelse med lokalplanen!

Men det er en kæp i hjulet – og vi må nok sande at vores tidsplan er røget …